Introduzione

Investire in immobili in Messico rappresenta una grande opportunità per chi vuole fare affari.

Le ragioni sono molteplici. Tra le principali, si può citare la forte crescita sia del settore turistico che di quello industriale dovuta al c.d. Nearshoring.

L’effetto sta travolgendo anche il settore immobiliare. L’aumento della domanda di nuovi immobili sia per accogliere i turisti in costante crescita che le tante aziende che si stanno stabilendo in Messico per svolgere attività di produzione, lavorazione, stoccaggio, distribuzione di beni, è innegabile e deve essere ancora soddisfatto.

Inoltre, la vicinanza con gli Stati Uniti attrae clientela con alto potere d’acquisto, la stabilità della politica interna garantisce sicurezza all’investimento e la neutralità della politica estera, nel complicato contesto attuale, rende il Messico uno dei pochi paesi a riparo da pericolose dinamiche geopolitiche internazionali.

In un contesto del genere sono sempre di più gli investitori esteri che decidono di puntare sul Messico. E molti decidono di farlo nel settore immobiliare.

Ma come si può, in concreto, investire in immobili in Messico se si è stranieri? Ci sono dei limiti o delle modalità particolari da rispettare?

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Libertà di investire ma con modalità differenti

Innanzitutto, è importante premettere che la normativa messicana non pone limiti alla possibilità di effettuare investimenti immobiliari in Messico, anche direttamente, da parte di soggetti stranieri.

Tuttavia, stabilisce alcune distinzioni importanti che sebbene non incidano sulla possibilità di effettuare l’investimento, ne condizionano le modalità.

Partirei dall’indicare prima quali sono queste distinzioni, per poi vedere quali sono le modalità per fare l’investimento.

Zona Restringida

La prima distinzione riguarda la differenza tra un investimento immobiliare effettuato all’interno della c.d. Zona Restringida oppure all’esterno di essa.

La c.d. Zona Restringida è una fascia di terra che delimita tutto il territorio messicano. In particolare, comprende il confine nord, il confine sud, la costa est che “guarda” l’atlantico e quella ovest rivolta al pacifico. Nello specifico, la parte corrispondente ai confini nord e sud ha un’ampiezza di 100 km, mentre la parte corrispondente alla zona costiera sia est che ovest ha un’ampiezza di 50 km.

Investimento diretto o indiretto

La seconda distinzione riguarda la volontà del soggetto estero, sia esso una persona fisica oppure una società estera (non di diritto messicano), di effettuare l’investimento direttamente oppure indirettamente, in qualità socio/azionista di una società di diritto messicano.

Finalità dell’investimento

La terza ed ultima distinzione prevista dalla normativa messicana riguarda la finalità dell’investimento. In particolare, viene stabilità una differenza tra un investimento immobiliare che abbia finalità residenziali oppure finalità non residenziali. Cioè si vuole differenziare il caso di acquisto di un immobile (o di un terreno su cui costruirlo) come abitazione da utilizzare come propria residenza oppure da utilizzare, ad esempio per finalità ricettive, per costruirci un hotel, un parco industriale, un centro commerciale, ecc.

Modalità di investimento

Di nuovo, indipendentemente dalle distinzioni di cui sopra, è possibile per un soggetto non messicano investire in immobili in Messico, ma le modalità possono essere differenti. Ecco quali:

• Nel caso in cui una persona fisica straniera oppure una società straniera volesse effettuare direttamente (non in qualità di socio/azionista di una società messicana) un investimento immobiliare in Messico all’interno della Zona Restringida, potrà farlo unicamente per il tramite della figura giuridica del Fideicomiso. Ciò indipendentemente dalla finalità dell’investimento, residenziale o non residenziale.

• Se invece il soggetto straniero (persona fisica o società straniera), decidesse di effettuare l’investimento all’interno della Zona Restringida utilizzando una società messicana di cui è socio/azionista, rileva la distinzione di cui sopra tra finalità residenziale e non residenziale dell’investimento. Nel primo caso la società messicana di cui è socio/azionista il soggetto straniero potrà fare l’investimento unicamente attraverso la figura del Fideicomiso, nel secondo caso (finalità non residenziali) la società messicana potrà acquistare direttamente l’immobile.

Investimento all’interno della Zona Restringida

In sostanza, all’interno della Zona Restringida:

-. il soggetto straniero (persona fisica o società estera) che NON è socio/azionista di una società messicana:

• potrà effettuare l’investimento unicamente utilizzando il Fideicomiso, indipendentemente dalle finalità (residenziali o no).

-. il soggetto straniero (persona fisica o società estera) socio/azionista di una società messicana:

• potrà acquistare l’immobile direttamente con la società messicana, se l’investimento immobiliare non ha finalità residenziali;

• potrà acquistare l’immobile unicamente utilizzando il Fideicomiso se l’investimento immobiliare ha finalità residenziali.

Investimento fuori dalla Zona Restringida

E se un soggetto straniero (persona fisica o società estera) volesse acquistare direttamente un immobile al di fuori della Zona Restringida?

In questo caso, la normativa messicana non impone l’utilizzo del Fideicomiso, lasciando libero l’investitore di decidere quale modalità utilizzare: direttamente, oppure per il tramite di una società estera o messicana, oppure utilizzando un Fideicomiso.

Cenni sulla figura del Fideicomiso

Ma cos’è il Fideicomiso? Per spiegarlo e comprenderlo bene sarebbe necessario un’apposita trattazione, tuttavia, qui di seguito, lascio alcuni cenni.

Si tratta di un contratto con caratteristiche peculiari. Per provare a capirlo potrebbe essere utile pensare alla figura del contratto fiduciario oppure, ancora meglio a quella del trust. Sotto molti aspetti il trust ed il Fideicomiso hanno caratteristiche comuni. Come il disponente del trust, anche nel Fideicomiso c’è un soggetto, chiamato fideicomitente che dispone di uno o più beni per destinarli a determinate finalità. Tali beni vengono affidati alla gestione di un altro soggetto (in Messico, tuttavia, quasi esclusivamente le banche possono ricoprire questo ruolo. Questa è una grande differenza rispetto al trust) chiamato fiduciario (che potrebbe essere assimilato al trustee). Infine, c’è il terzo soggetto chiamato fideicomisario, che può essere associato al beneficiario di un trust.

È un contratto molto flessibile e, per questo molto utilizzato in Messico per le più svariate finalità. Tra queste, per quello che interessa il presente contenuto, anche per consentire a persone fisiche straniere o giuridiche straniere di effettuare investimenti immobiliari in Messico all’interno della Zona Restringida. In particolare, in questa specifica tipologia di Fideicomiso immobiliare, il soggetto straniero potrà assumere il ruolo di fideicomisario, cioè di beneficiario dell’immobile. Potrà utilizzarlo a suo piacimento e trarne i rispettivi frutti senza però arrivare ad esserne il pieno proprietario. La proprietà viene riservata alla banca fiduciaria la quale tuttavia ne disporrà in base alle condizioni contrattuali pattuite anche con il beneficiario. Quest’ultimo, pertanto, sebbene non sia formalmente proprietario dell’immobile, ne potrà esercitare i diritti come se lo fosse.

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